FIIs e CRIs: onde estão as oportunidades com juros a 15%? - LEFTBANK
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FIIs e CRIs: onde estão as oportunidades com juros a 15%?

Página radar 19-08-25

NA EDIÇÃO DE HOJE

Dia 19 de agosto de 2025


📊 FIIs de tijolo x FIIs de papel: quem ganha com juros altos
🏢 Como os FIIs de tijolo reagem à queda da Selic
💵 CRIs: crédito imobiliário com rentabilidade extra
⚖️ FIIs e CRIs: diferenças, riscos e como se complementam

O que são FIIs?

Os FIIs são fundos que reúnem investidores para aplicar em imóveis físicos (shoppings, galpões logísticos, lajes corporativas) ou em ativos financeiros ligados ao setor.

  • Eles oferecem renda recorrente, geralmente isenta de imposto para pessoas físicas, e são negociados em bolsa como ações.

  • FIIs de tijolo (lajes corporativas, shoppings, galpões logísticos): são os mais sensíveis à alta dos juros. Com a curva elevada, seus preços tendem a se desvalorizar, já que o investidor exige maior prêmio de risco frente às alternativas de renda fixa.
  • Em momentos de juros altos, os FIIs de papel, que investem em títulos indexados ao CDI ou IPCA, tendem a ser mais atrativos, já que repassam diretamente a alta da taxa básica de juros para os cotistas.

Uma trajetória de queda consistente da Selic e da taxa futura tende a favorecer os FIIs de tijolo, pela valorização das cotas e melhora na atratividade relativa.  
Já no caso dos FIIs de papel, a redução da Selic pode significar dividendos menos elevados ao longo do tempo, ainda que compensados pela valorização dos ativos em ambiente de maior apetite por risco.

O que são CRIs?

Já os CRIs são títulos de crédito emitidos por securitizadoras, lastreados em recebíveis do mercado imobiliário, como parcelas de financiamentos ou contratos de aluguel. 

  • Em geral, eles pagam uma taxa prefixada acrescida de indexadores como IPCA ou CDI. Como têm risco de crédito maior que os títulos públicos, oferecem prêmios adicionais de rentabilidade.  

  • Para o investidor, representam uma forma de acessar diretamente o crédito imobiliário estruturado, mas exigem mais cuidado na análise da saúde financeira do emissor e da qualidade das garantias.

Diferenças e complementaridade

Enquanto os FIIs oferecem liquidez diária na bolsa e diversificação via cotas, os CRIs são investimentos individuais e menos líquidos, voltados para quem pode esperar até o vencimento.

  • Além disso, os FIIs permitem acesso indireto a CRIs (nos fundos de papel), enquanto o investimento direto em CRI exige aporte maior e perfil de risco mais arrojado.   

  • Com juros a 15%, ambos podem entregar bons retornos reais acima da inflação, mas com perfis diferentes: previsibilidade maior nos CRIs e possibilidade de valorização nas cotas dos FIIs quando a curva de juros sinalizar queda.

Dicionário Financeiro

💡 Para você entender melhor o que está rolando:

  • Duration: É a medida do prazo médio de recebimento dos fluxos de caixa de um título. Quanto maior a duration, maior a sensibilidade do preço do ativo a mudanças na taxa de juros.

  • Debêntures: Títulos de dívida emitidos por empresas para captar recursos junto a investidores, geralmente oferecendo rendimentos atrelados ao CDI, IPCA ou prefixados.


Dica da Semana

Com a Selic em 15%, títulos públicos atrelados à Selic continuam como porto seguro para investidores conservadores. Porém, para quem busca diversificação, uma estratégia interessante é combinar Tesouro Selic com uma parcela em FIIs de papel bem geridos.


💰   Por que considerar investir em FIIs de papel e Tesouro Selic?


💵Enquanto o Tesouro Selic garante liquidez e segurança, os FIIs de papel podem entregar rendimento mensal superior ao CDI, aproveitando spreads de crédito.
⚖️Essa mescla equilibra estabilidade com ganho extra, especialmente num cenário em que a inflação permanece sob controle, mas os juros ainda estão elevados.


👉 Atenção: vale sempre avaliar o perfil de risco e o horizonte de investimento. Os títulos públicos seguem sendo a base de qualquer carteira, mas os FIIs de papel podem ser o tempero que garante retornos mais expressivos sem abrir mão da previsibilidade.


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